Як розірвати найм і виселити наймача законно

Коли це потрібно

Ця ін­стру­кція сто­су­є­ться вла­сни­ка при­ва­тно­го житла, який хоче при­пи­ни­ти найм через по­ру­ше­н­ня або іншу на­ле­жну під­ста­ву. Звер­не­н­ня до суду і по­вер­не­н­ня квар­ти­ри — окремі етапи. Навіть не­по­га­ше­ний борг не дає права бло­ку­ва­ти доступ ме­шкан­ців чи са­мо­стій­но роз­по­ря­джа­ти­ся їхніми речами.

Не під­мі­няй­те цю про­це­ду­ру від­мо­вою на­йма­ча від до­го­во­ру. Якщо людина все­ли­ла­ся як член сімʼї, а не за до­го­во­ром найму, пе­ре­йдіть до пе­ре­вір­ки втрати права ко­ри­сту­ва­н­ня житлом. Дер­жав­не, ко­му­наль­не, со­ці­аль­не та слу­жбо­ве житло, гур­то­жи­тки й найм із ви­ку­пом по­тре­бу­ють окре­мої оцінки.

Який строк або порядок діє

Стаття 825 ЦК Укра­ї­ни до­зво­ляє ви­ма­га­ти су­до­во­го ро­зір­ва­н­ня через нев­не­се­н­ня плати за житло за 6 мі­ся­ців, якщо до­го­во­ром не вста­нов­ле­ний довший строк; для ко­ро­тко­стро­ко­во­го найму — при нев­не­сен­ні плати більше 2 разів. Ви­пи­ска має по­ка­зу­ва­ти строк і при­зна­че­н­ня ко­жно­го пла­те­жу, а не лише за­галь­ну суму пе­ре­ка­зів.

Руй­ну­ва­н­ня або псу­ва­н­ня житла, ви­ко­ри­ста­н­ня не за при­зна­че­н­ням і си­сте­ма­ти­чне по­ру­ше­н­ня прав су­сі­дів не варто обʼ­єд­ну­ва­ти в один шаблон. Для ви­ко­ри­ста­н­ня не за при­зна­че­н­ням або си­сте­ма­ти­чних по­ру­шень прав су­сі­дів стаття 825 пе­ред­ба­чає по­пе­ре­дже­н­ня на­йма­ча; якщо по­ру­ше­н­ня три­ва­ють, вла­сник може ви­ма­га­ти ро­зір­ва­н­ня через суд. При руй­ну­ван­ні або псу­ван­ні суд може надати на­йма­чу для від­нов­ле­н­ня строк не більше 1 року. Якщо по­ру­ше­н­ня не усу­ну­то в цей строк, рі­ше­н­ня про ро­зір­ва­н­ня ухва­лю­є­ться за по­втор­ним по­зо­вом най­мо­дав­ця; на про­ха­н­ня на­йма­ча ви­ко­на­н­ня рі­ше­н­ня може бути від­стро­че­не не більше ніж на 1 рік. Окре­мий ви­па­док — по­тре­ба най­мо­дав­ця та членів його сімʼї про­жи­ва­ти в житлі: стаття 825 по­вʼя­зує цю під­ста­ву з наймом ча­сти­ни бу­дин­ку, квар­ти­ри, кім­на­ти (ча­сти­ни кім­на­ти) та по­пе­ре­дже­н­ням не пі­зні­ше ніж за 2 місяці. Пе­ре­вір­те пре­дмет до­го­во­ру, ре­аль­ну по­тре­бу вла­сни­ка та на­ле­жність обра­ної під­ста­ви.

Закон № 4751-IX набрав чин­но­сті 15.02.2026. Пункт 4 роз­ді­лу IV по­ши­рює його на жи­тло­ві від­но­си­ни, що ви­ни­кли після на­бра­н­ня чин­но­сті, а до чинних на цю дату пра­во­чи­нів про за­се­ле­н­ня за­сто­со­ву­є­ться за­ко­но­дав­ство часу їх укла­де­н­ня. Тому зʼя­суй­те дату й пра­во­ву під­ста­ву за­се­ле­н­ня; не робіть ви­сно­вок про всі давні до­го­во­ри лише з факту жи­тло­вої ре­фор­ми.

Як діяти покроково

Зі­став­те до­го­вір із фа­кти­чним ко­ри­сту­ва­н­ням: хто є на­йма­чем, хто по­стій­но про­жи­ває, який строк найму, що вва­жа­є­ться платою та як над­си­ла­ю­ться вимоги. Скла­діть хро­но­ло­гію ви­ко­на­н­ня до­го­во­ру. Для боргу від­окрем­те кожний період, на­ра­ху­ва­н­ня, час­тко­ві оплати й за­пе­ре­че­н­ня на­йма­ча.

На­прав­те об­ґрун­то­ва­ну пи­сьмо­ву вимогу з до­ка­зом змісту та вру­че­н­ня. Якщо обрана під­ста­ва ви­ма­гає по­пе­ре­дже­н­ня й мо­жли­во­сті при­пи­ни­ти по­ру­ше­н­ня, збе­ре­жіть також подаль­ші факти. За­про­по­нуй­те кон­кре­тний по­ря­док до­бро­віль­но­го по­вер­не­н­ня: дату огляду, склад уча­сни­ків, акт, ключі й роз­ра­хун­ки. Не на­зи­вай­те спір­ний за­без­пе­чу­валь­ний платіж ав­то­ма­ти­чно по­га­ше­ним боргом.

Якщо згоди немає, ви­зна­чте на­ле­жних уча­сни­ків, під­су­дність і по­єд­на­н­ня вимог про ро­зір­ва­н­ня, ви­се­ле­н­ня та гроші. Для по­ча­тко­вої пе­ре­вір­ки ви­ко­ри­стай­те ви­зна­че­н­ня під­су­дно­сті і каль­ку­ля­тор су­до­во­го збору, але не вва­жай­те їх рі­ше­н­ням пи­та­н­ня про всі вимоги. Після су­до­во­го рі­ше­н­ня при­му­со­ве ви­ко­на­н­ня здій­сню­є­ться в уста­нов­ле­но­му за­ко­ном по­ряд­ку, а не вла­сни­ком осо­би­сто.

Що перевірити перед поданням

Стаття 826 ЦК Укра­ї­ни пе­ред­ба­чає ви­се­ле­н­ня на­йма­ча й інших ме­шкан­ців на під­ста­ві рі­ше­н­ня суду без на­да­н­ня іншого житла після ро­зір­ва­н­ня до­го­во­ру. Пе­ре­вір­те, чи позов дійсно охо­плює по­трі­бний ре­зуль­тат, усіх на­ле­жних ме­шкан­ців та чи не має хтось іншої са­мо­стій­ної під­ста­ви про­жи­ва­н­ня.

Окремо оці­ніть дітей, спів­вла­сни­ків, згоду інших вла­сни­ків, право пред­став­ни­ка й до­сто­вір­ність до­ка­зів по­ру­ше­н­ня. Під час до­бро­віль­но­го по­вер­не­н­ня в акті за­ли­ште пе­ре­лік нев­ре­гу­льо­ва­них питань: фраза про повну від­су­тність пре­тен­зій може су­пе­ре­чи­ти наміру стя­гну­ти за­бор­го­ва­ність. На­вчаль­ний при­клад нижче по­ка­зує логіку до­ка­зу­ва­н­ня, а не про­гноз рі­ше­н­ня суду.

На­вчаль­ний при­клад: вла­сник квар­ти­ри у Львові отри­мав від су­сі­дів по­ві­дом­ле­н­ня про нічні події та при­пу­скає ви­ко­ри­ста­н­ня житла не за при­зна­че­н­ням. Спо­ча­тку по­трі­бно пе­ре­ві­ри­ти факти, умови до­го­во­ру й на­ле­жність до­ка­зів, вру­чи­ти пе­ред­ба­че­не за­ко­ном по­пе­ре­дже­н­ня та за­фі­ксу­ва­ти, чи триває по­ру­ше­н­ня. Однієї не­пе­ре­ві­ре­ної скарги для ви­снов­ку про си­сте­ма­ти­чність не­до­ста­тньо.

Коли варто звернутися до юриста

Звер­ні­ться по до­по­мо­гу, якщо немає пи­сьмо­во­го до­го­во­ру, ме­шкан­ці за­пе­ре­чу­ють статус на­йма­чів, у квар­ти­рі живуть діти, за­яв­ле­но вла­сність або право до­ві­чно­го ко­ри­сту­ва­н­ня, є по­гро­зи чи пе­ре­шко­ди до­сту­пу. Пе­ре­вір­ка по­трі­бна також перед обʼ­єд­на­н­ням позову про гроші та ви­се­ле­н­ня, щоб не обрати не­на­ле­жний спосіб за­хи­сту.

Для спору у Львові чи Львів­ській обла­сті збе­ріть до­го­вір, звер­не­н­ня су­сі­дів, під­твер­дже­н­ня по­пе­ре­дже­н­ня та подаль­ші докази. Юрист із не­ру­хо­мо­сті до­по­мо­же оці­ни­ти їх до­ста­тність і під­го­ту­ва­ти про­по­зи­цію до­бро­віль­но­го по­вер­не­н­ня або на­ле­жний позов.