Як наймачу розірвати договір найму житла

Коли це потрібно

Ця ін­стру­кція по­трі­бна на­йма­че­ві при­ва­тної квар­ти­ри чи бу­дин­ку, який ви­рі­шив за­вер­ши­ти до­го­вір і пе­ре­їха­ти. У Львові це може бути житло в ба­га­то­квар­тир­но­му бу­дин­ку, орен­до­ва­ний бу­ди­нок у пе­ред­мі­сті або квар­ти­ра, вла­сник якої пе­ре­бу­ває за межами Укра­ї­ни. У ко­жно­му разі не­до­ста­тньо лише по­ві­до­ми­ти про намір у роз­мо­ві: треба за­ли­ши­ти доказ пра­во­вої під­ста­ви, строку та фа­кти­чно­го по­вер­не­н­ня житла.

Спо­ча­тку кла­си­фі­куй­те си­ту­а­цію. Три­мі­ся­чна модель ча­сти­ни першої статті 825 ЦК роз­ра­хо­ва­на на від­мо­ву на­йма­ча від зви­чай­но­го до­го­во­ру найму житла за згодою інших осіб, які по­стій­но про­жи­ва­ють разом із ним. Якщо іні­ці­а­то­ром є вла­сник, житло стало не­при­да­тним, сто­ро­ни вже по­го­ди­ли ранню дату, обʼєкт на­ле­жить до дер­жав­но­го чи ко­му­наль­но­го фонду або до­го­вір пе­ред­ба­чає викуп, ав­то­ма­ти­чно за­сто­со­ву­ва­ти цей ка­лен­дар не можна.

Каль­ку­ля­тор строку по­пе­ре­дже­н­ня до­по­мо­же роз­кла­сти дати після під­твер­дже­но­го вру­че­н­ня. Він нав­ми­сно зу­пи­ня­є­ться, коли немає згоди по­стій­них спів­ме­шкан­ців, дата отри­ма­н­ня не­ві­до­ма або до­го­вір мі­стить су­пе­ре­чли­ву про­це­ду­ру.

Який строк або порядок діє

Ча­сти­на перша статті 825 ЦК до­зво­ляє на­йма­че­ві за згодою по­стій­них спів­ме­шкан­ців від­мо­ви­ти­ся від до­го­во­ру в будь-який час, пи­сьмо­во по­пе­ре­див­ши най­мо­дав­ця за три місяці. Для пра­кти­чно­го ка­лен­да­ря від­прав­ною точкою має бути дата, коли вла­сник отри­мав по­пе­ре­дже­н­ня, а не дата, на­дру­ко­ва­на у верх­ній ча­сти­ні листа.

За ста­т­тя­ми 253–254 ЦК пе­ре­біг строку по­чи­на­є­ться з на­сту­пно­го дня, а строк у мі­ся­цях спли­ває у від­по­від­не число остан­ньо­го місяця. Якщо від­по­від­но­го числа немає, орі­єн­ту­ю­ться на остан­ній день цього місяця. Коли но­мі­наль­на дата при­па­дає на ви­хі­дний, для пе­ре­да­чі житла пра­кти­чно без­пе­чні­ше окремо по­го­ди­ти на­сту­пний ро­бо­чий орі­єн­тир і за­вер­шу­ва­ти виїзд після пов­но­го пе­рі­о­ду, не ви­да­ю­чи це за уні­вер­саль­ний ав­то­ма­ти­чний пе­ре­нос для будь-якої до­го­вір­ної си­ту­а­ції.

Якщо наймач звіль­нив житло без по­пе­ре­дже­н­ня, закон не вста­нов­лює без­умов­но­го штрафу «три орен­дні плати». Най­мо­да­вець може ви­ма­га­ти плату за ко­ри­сту­ва­н­ня житлом за три місяці, якщо доведе, що не міг здати житло на тих самих умовах іншій особі. Тому сто­ро­нам ва­жли­ві не лише ка­лен­дар і сума мі­ся­чної плати, а й ого­ло­ше­н­ня, ли­сту­ва­н­ня з кан­ди­да­та­ми, доступ до квар­ти­ри та ре­аль­ний період по­втор­ної здачі.

Як діяти покроково

Про­чи­тай­те до­го­вір пов­ні­стю, вклю­чно з до­да­тка­ми. Ви­пи­шіть строк, спосіб по­ві­дом­ле­н­ня, адресу та еле­ктрон­ні канали для ко­ре­спон­ден­ції, пра­ви­ла огляду, по­вер­не­н­ня ключів, де­по­зи­ту, ко­му­наль­них послуг і майна. Якщо текст уста­нов­лює інший строк або скла­дну про­це­ду­ру, за­фі­ксуй­те кон­флікт і пе­ре­вір­те його до ви­зна­че­н­ня дати виїзду.

Під­го­туй­те пи­сьмо­ве по­пе­ре­дже­н­ня. На­звіть сто­ро­ни й до­го­вір, точну адресу житла, пра­во­ву під­ста­ву, за­про­по­но­ва­ну дату за­вер­ше­н­ня та спосіб по­го­ди­ти огляд і акт. Якщо вла­сник квар­ти­ри у Львові про­жи­ває в іншій країні, не по­кла­дай­те­ся на один канал: ви­ко­ри­стай­те пе­ред­ба­че­ний до­го­во­ром спосіб і за­без­пе­чте доказ того, який саме текст та коли отри­мав адре­сат.

Після вру­че­н­ня від­ра­хуй­те повний період і не від­кла­дай­те ор­га­ні­за­цію пе­ре­да­чі до остан­ньо­го дня. За­про­по­нуй­те кілька дат огляду, по­годь­те при­су­тність пред­став­ни­ка за до­ві­ре­ні­стю, якщо вла­сник від­су­тній, та скла­діть проект акта. Для житла в гро­ма­ді Львів­ської обла­сті за­зда­ле­гідь вра­хуй­те час на зу­стріч і доступ до всіх при­мі­щень, але не ви­га­дуй­те «мі­сце­ви­х» правил, яких немає в до­го­во­рі чи законі.

В акті пе­ре­лі­чіть ключі, майно, стан кімнат і те­хні­ки, відомі де­фе­кти, фото, по­ка­зни­ки лі­чиль­ни­ків, остан­ні пла­те­жі та дату фа­кти­чно­го звіль­не­н­ня. Окремо за­пи­шіть долю за­без­пе­чу­валь­но­го пла­те­жу: по­вер­не­н­ня пов­ні­стю, по­го­дже­не утри­ма­н­ня з роз­ра­хун­ком або строк для пе­ре­вір­ки фі­наль­них ра­хун­ків. Кожна сто­ро­на має отри­ма­ти під­пи­са­ний при­мір­ник.

Що перевірити перед поданням

Пе­ре­ко­най­те­ся, що по­ві­дом­ле­н­ня на­ді­сла­не пра­виль­ній особі. Пла­ті­жні ре­кві­зи­ти, кон­такт у ме­сен­дже­рі або рі­єл­тор не завжди під­твер­джу­ють пов­но­ва­же­н­ня прийня­ти юри­ди­чно зна­чи­ме по­пе­ре­дже­н­ня. Якщо вла­сни­ків кілька, до­го­вір під­пи­су­вав пред­став­ник або право вла­сно­сті змі­ни­ло­ся, вста­но­віть адре­са­та за до­ку­мен­та­ми.

Зі­став­те дату вру­че­н­ня з усіма до­ка­за­ми. Для пошти збе­ре­жіть кви­тан­цію, опис вкла­де­н­ня, тре­кінг та по­ві­дом­ле­н­ня про вру­че­н­ня; для осо­би­стої пе­ре­да­чі — другий при­мір­ник із під­пи­сом і датою; для еле­ктрон­но­го каналу — повний екс­порт по­ві­дом­ле­н­ня, дані адре­са­та та під­твер­дже­н­ня до­став­ки. Скрін­шот без кон­текс­ту легко оспо­ри­ти.

До під­пи­са­н­ня акта пе­ре­вір­те за­бор­го­ва­ність за наймом та кожною ко­му­наль­ною по­слу­гою. Не по­го­джуй­те за­галь­ну фразу про «пре­тен­зій немає», якщо фі­наль­ний ра­ху­нок ще не на­ді­йшов або сто­ро­ни не ви­зна­чи­ли, хто й коли його опла­чує. Во­дно­час не до­зво­ляй­те утри­му­ва­ти весь де­по­зит без пе­ре­лі­ку по­шко­джень, до­ку­мен­тів і роз­ра­хун­ку.

Якщо спір уже виник, збе­ре­жіть пер­вин­ний стан до­ка­зів: ого­ло­ше­н­ня про житло, ли­сту­ва­н­ня, бан­ків­ські опе­ра­ції, фото з датою, ви­кли­ки май­стра та про­по­зи­ції огляду. Для гро­шо­вої вимоги окремо пе­ре­ві­ря­ють під­ста­ву, момент по­ру­ше­н­ня й по­зов­ну дав­ність; ка­лен­дар при­пи­не­н­ня найму не об­чи­слює су­до­вий строк.

Коли варто звернутися до юриста

Юрист по­трі­бен до виїзду, якщо до­го­вір усний, строк по­ві­дом­ле­н­ня су­пе­ре­чли­вий, по­стій­ні спів­ме­шкан­ці за­пе­ре­чу­ють, вла­сник не при­ймає лист або ключі, квар­ти­ра стала не­при­да­тною, де­по­зит зна­чний чи сто­ро­ни по-рі­зно­му опи­су­ють по­шко­дже­н­ня. Окрема пе­ре­вір­ка по­трі­бна для дер­жав­но­го або ко­му­наль­но­го житла, найму з ви­ку­пом та вимоги вла­сни­ка про ро­зір­ва­н­ня.

Для квар­ти­ри у Львові або бу­дин­ку у Львів­ській обла­сті пра­кти­чний ре­зуль­тат кон­суль­та­ції — не за­галь­на від­по­відь «можна ви­їха­ти», а узго­дже­ний пакет: пра­виль­ний адре­сат, текст і доказ вру­че­н­ня, ка­лен­дар, проект акта, фо­то­фі­кса­ція, роз­ра­ху­нок пла­те­жів і ре­зерв­ний спосіб пе­ре­да­ти ключі. Це змен­шує ризик спору про дату за­вер­ше­н­ня, борг та стан житла після пе­ре­їзду.