Как расторгнуть наём и законно выселить нанимателя

Когда это нужно

Эта ин­струк­ция пред­на­зна­че­на для соб­ствен­ни­ка част­но­го жилья, ко­то­рый хочет пре­кра­тить наём из-за на­ру­ше­ния или дру­го­го над­ле­жа­ще­го ос­но­ва­ния. Об­ра­ще­ние в суд и воз­врат квар­ти­ры — от­дель­ные этапы. Даже непо­га­шен­ный долг не даёт права бло­ки­ро­вать доступ жиль­цов или са­мо­сто­я­тель­но рас­по­ря­жать­ся их вещами.

Не под­ме­няй­те эту про­це­ду­ру от­ка­зом на­ни­ма­те­ля от до­го­во­ра. Если че­ло­век все­лил­ся как член семьи, а не по до­го­во­ру найма, пе­рей­ди­те к про­вер­ке утраты права поль­зо­ва­ния жильём. Го­су­дар­ствен­ное, ком­му­наль­ное, со­ци­аль­ное и слу­жеб­ное жильё, об­ще­жи­тия и наём с вы­ку­пом тре­бу­ют от­дель­ной оценки.

Какой срок или порядок применяется

Статья 825 ГК Укра­и­ны поз­во­ля­ет тре­бо­вать су­деб­но­го рас­тор­же­ния из-за невне­се­ния платы за жильё за 6 ме­ся­цев, если до­го­во­ром не уста­нов­лен более долгий срок; для крат­ко­сроч­но­го найма — при невне­се­нии платы больше 2 раз. Вы­пис­ка должна по­ка­зы­вать срок и на­зна­че­ние каж­до­го пла­те­жа, а не только общую сумму пе­ре­во­дов.

Раз­ру­ше­ние или порчу жилья, ис­поль­зо­ва­ние не по на­зна­че­нию и си­сте­ма­ти­че­ское на­ру­ше­ние прав со­се­дей не стоит объ­еди­нять в один шаблон. Для ис­поль­зо­ва­ния не по на­зна­че­нию или си­сте­ма­ти­че­ских на­ру­ше­ний прав со­се­дей статья 825 преду­смат­ри­ва­ет пре­ду­пре­жде­ние на­ни­ма­те­ля; если на­ру­ше­ния про­дол­жа­ют­ся, соб­ствен­ник может тре­бо­вать рас­тор­же­ния через суд. При раз­ру­ше­нии или порче суд может предо­ста­вить на­ни­ма­те­лю для вос­ста­нов­ле­ния срок не больше 1 года. Если на­ру­ше­ние не устра­не­но в этот срок, ре­ше­ние о рас­тор­же­нии при­ни­ма­ет­ся по по­втор­но­му иску най­мо­да­те­ля; по прось­бе на­ни­ма­те­ля ис­пол­не­ние ре­ше­ния может быть от­сро­че­но не больше чем на 1 год. От­дель­ный случай — по­треб­ность най­мо­да­те­ля и членов его семьи про­жи­вать в жилье: статья 825 свя­зы­ва­ет это ос­но­ва­ние с наймом части дома, квар­ти­ры, ком­на­ты (части ком­на­ты) и пре­ду­пре­жде­ни­ем не позд­нее чем за 2 месяца. Про­верь­те пред­мет до­го­во­ра, ре­аль­ную по­треб­ность соб­ствен­ни­ка и при­ме­ни­мость вы­бран­но­го ос­но­ва­ния.

Закон № 4751-IX всту­пил в силу 15.02.2026. Пункт 4 раз­де­ла IV рас­про­стра­ня­ет его на жи­лищ­ные от­но­ше­ния, воз­ник­шие после вступ­ле­ния в силу, а к дей­стви­тель­ным на эту дату сдел­кам о за­се­ле­нии при­ме­ня­ет­ся за­ко­но­да­тель­ство вре­ме­ни их за­клю­че­ния. По­это­му вы­яс­ни­те дату и пра­во­вое ос­но­ва­ние за­се­ле­ния; не де­лай­те вывод обо всех давних до­го­во­рах только из факта жи­лищ­ной ре­фор­мы.

Как действовать пошагово

Со­по­ставь­те до­го­вор с фак­ти­че­ским поль­зо­ва­ни­ем: кто яв­ля­ет­ся на­ни­ма­те­лем, кто по­сто­ян­но про­жи­ва­ет, каков срок найма, что счи­та­ет­ся платой и как на­прав­ля­ют­ся тре­бо­ва­ния. Со­ставь­те хро­но­ло­гию ис­пол­не­ния до­го­во­ра. Для долга раз­де­ли­те каждый период, на­чис­ле­ния, ча­стич­ные оплаты и воз­ра­же­ния на­ни­ма­те­ля.

На­правь­те обос­но­ван­ное пись­мен­ное тре­бо­ва­ние с до­ка­за­тель­ством со­дер­жа­ния и вру­че­ния. Если вы­бран­ное ос­но­ва­ние тре­бу­ет пре­ду­пре­жде­ния и воз­мож­но­сти пре­кра­тить на­ру­ше­ние, со­хра­ни­те также по­сле­ду­ю­щие факты. Пред­ло­жи­те кон­крет­ный по­ря­док доб­ро­воль­но­го воз­вра­та: дату осмот­ра, состав участ­ни­ков, акт, ключи и рас­чё­ты. Не счи­тай­те спор­ный обес­пе­чи­тель­ный платёж ав­то­ма­ти­че­ски по­га­шен­ным долгом.

Если со­гла­сия нет, опре­де­ли­те над­ле­жа­щих участ­ни­ков, под­суд­ность и со­че­та­ние тре­бо­ва­ний о рас­тор­же­нии, вы­се­ле­нии и день­гах. Для пер­во­на­чаль­ной про­вер­ки ис­поль­зуй­те опре­де­ле­ние под­суд­но­сти и каль­ку­ля­тор су­деб­но­го сбора, но не счи­тай­те их ре­ше­ни­ем во­про­са обо всех тре­бо­ва­ни­ях. После су­деб­но­го ре­ше­ния при­ну­ди­тель­ное ис­пол­не­ние осу­ществ­ля­ет­ся в уста­нов­лен­ном за­ко­ном по­ряд­ке, а не соб­ствен­ни­ком лично.

Что проверить перед подачей

Статья 826 ГК Укра­и­ны преду­смат­ри­ва­ет вы­се­ле­ние на­ни­ма­те­ля и других жиль­цов на ос­но­ва­нии ре­ше­ния суда без предо­став­ле­ния дру­го­го жилья после рас­тор­же­ния до­го­во­ра. Про­верь­те, охва­ты­ва­ет ли иск нужный ре­зуль­тат, всех над­ле­жа­щих жиль­цов и нет ли у кого-то дру­го­го са­мо­сто­я­тель­но­го ос­но­ва­ния про­жи­ва­ния.

От­дель­но оце­ни­те по­ло­же­ние детей, со­вла­дель­цев, со­гла­сие других соб­ствен­ни­ков, пол­но­мо­чия пред­ста­ви­те­ля и до­сто­вер­ность до­ка­за­тельств на­ру­ше­ния. При доб­ро­воль­ном воз­вра­те оставь­те в акте пе­ре­чень неуре­гу­ли­ро­ван­ных во­про­сов: фраза о полном от­сут­ствии пре­тен­зий может про­ти­во­ре­чить на­ме­ре­нию взыс­кать за­дол­жен­ность. Учеб­ный пример ниже по­ка­зы­ва­ет логику до­ка­зы­ва­ния, а не про­гноз ре­ше­ния суда.

Учеб­ный пример: соб­ствен­ник квар­ти­ры во Львове по­лу­чил от со­се­дей со­об­ще­ния о ночных со­бы­ти­ях и пред­по­ла­га­ет ис­поль­зо­ва­ние жилья не по на­зна­че­нию. Сна­ча­ла нужно про­ве­рить факты, усло­вия до­го­во­ра и от­но­си­мость до­ка­за­тельств, вру­чить преду­смот­рен­ное за­ко­ном пре­ду­пре­жде­ние и за­фик­си­ро­вать, про­дол­жа­ет­ся ли на­ру­ше­ние. Одной непро­ве­рен­ной жалобы недо­ста­точ­но для вывода о си­сте­ма­тич­но­сти.

Когда стоит обратиться к юристу

Об­ра­ти­тесь за по­мо­щью, если нет пись­мен­но­го до­го­во­ра, жильцы от­ри­ца­ют статус на­ни­ма­те­лей, в квар­ти­ре живут дети, за­яв­ле­на соб­ствен­ность или право по­жиз­нен­но­го поль­зо­ва­ния, есть угрозы или пре­пят­ствия до­сту­пу. Про­вер­ка нужна и перед объ­еди­не­ни­ем иска о день­гах и вы­се­ле­нии, чтобы не вы­брать ненад­ле­жа­щий способ защиты.

Для спора во Львове или Львов­ской об­ла­сти со­бе­ри­те до­го­вор, об­ра­ще­ния со­се­дей, под­твер­жде­ние пре­ду­пре­жде­ния и по­сле­ду­ю­щие до­ка­за­тель­ства. Юрист по недви­жи­мо­сти по­мо­жет оце­нить их до­ста­точ­ность и под­го­то­вить пред­ло­же­ние доб­ро­воль­но­го воз­вра­та или над­ле­жа­щий иск.