Как нанимателю расторгнуть договор найма жилья

Когда это нужно

Эта ин­струк­ция нужна на­ни­ма­те­лю част­ной квар­ти­ры или дома, ко­то­рый решил за­вер­шить до­го­вор и пе­ре­ехать. Во Львове это может быть жильё в мно­го­квар­тир­ном доме, арен­до­ван­ный дом в при­го­ро­де или квар­ти­ра, соб­ствен­ник ко­то­рой на­хо­дит­ся за пре­де­ла­ми Укра­и­ны. В любом случае недо­ста­точ­но просто ска­зать о на­ме­ре­нии в раз­го­во­ре: нужно со­хра­нить до­ка­за­тель­ства пра­во­во­го ос­но­ва­ния, срока и фак­ти­че­ско­го воз­вра­та жилья.

Сна­ча­ла клас­си­фи­ци­руй­те си­ту­а­цию. Трёх­ме­сяч­ный по­ря­док части первой статьи 825 ГК рас­счи­тан на отказ на­ни­ма­те­ля от обыч­но­го до­го­во­ра найма жилья с со­гла­сия других лиц, по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щих вместе с ним. Если ини­ци­а­то­ром яв­ля­ет­ся соб­ствен­ник, жильё стало непри­год­ным, сто­ро­ны уже со­гла­со­ва­ли раннюю дату, объект от­но­сит­ся к го­су­дар­ствен­но­му или ком­му­наль­но­му фонду либо до­го­вор преду­смат­ри­ва­ет выкуп, ав­то­ма­ти­че­ски при­ме­нять этот ка­лен­дарь нельзя.

Каль­ку­ля­тор срока пре­ду­пре­жде­ния по­мо­жет раз­ло­жить даты после под­твер­ждён­но­го вру­че­ния. Он на­ме­рен­но оста­нав­ли­ва­ет­ся, если нет со­гла­сия по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щих лиц, неиз­вест­на дата по­лу­че­ния или до­го­вор со­дер­жит про­ти­во­ре­чи­вую про­це­ду­ру.

Какой срок или порядок применяется

Часть первая статьи 825 ГК поз­во­ля­ет на­ни­ма­те­лю с со­гла­сия по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щих с ним лиц от­ка­зать­ся от до­го­во­ра в любое время, пись­мен­но пре­ду­пре­див най­мо­да­те­ля за три месяца. Для прак­ти­че­ско­го ка­лен­да­ря точкой от­счё­та должна быть дата, когда соб­ствен­ник по­лу­чил пре­ду­пре­жде­ние, а не дата, на­пе­ча­тан­ная вверху письма.

По ста­тьям 253–254 ГК те­че­ние срока на­чи­на­ет­ся на сле­ду­ю­щий день, а срок в ме­ся­цах ис­те­ка­ет в со­от­вет­ству­ю­щее число по­след­не­го месяца. Если такого числа нет, ори­ен­ти­ру­ют­ся на по­след­ний день этого месяца. Если но­ми­наль­ная дата при­хо­дит­ся на вы­ход­ной, для пе­ре­да­чи жилья без­опас­нее от­дель­но со­гла­со­вать сле­ду­ю­щий ра­бо­чий ори­ен­тир и за­вер­шать выезд после пол­но­го пе­ри­о­да, не вы­да­вая это за уни­вер­саль­ный ав­то­ма­ти­че­ский пе­ре­нос для любой до­го­вор­ной си­ту­а­ции.

Если на­ни­ма­тель осво­бо­дил жильё без пре­ду­пре­жде­ния, закон не уста­нав­ли­ва­ет без­услов­ный штраф в раз­ме­ре «трёх аренд­ных пла­те­жей». Най­мо­да­тель может по­тре­бо­вать плату за поль­зо­ва­ние жильём за три месяца, если до­ка­жет, что не мог сдать его на тех же усло­ви­ях дру­го­му лицу. По­это­му сто­ро­нам важны не только ка­лен­дарь и сумма ме­сяч­ной платы, но и объ­яв­ле­ния, пе­ре­пис­ка с кан­ди­да­та­ми, доступ в квар­ти­ру и фак­ти­че­ский период по­втор­ной сдачи.

Как действовать пошагово

Пол­но­стью про­чи­тай­те до­го­вор, вклю­чая при­ло­же­ния. Вы­пи­ши­те срок, способ уве­дом­ле­ния, поч­то­вый и элек­трон­ный адреса для кор­ре­спон­ден­ции, пра­ви­ла осмот­ра, воз­вра­та ключей, де­по­зи­та, ком­му­наль­ных услуг и иму­ще­ства. Если в тексте указан другой срок или слож­ная про­це­ду­ра, за­фик­си­руй­те про­ти­во­ре­чие и про­верь­те его до опре­де­ле­ния даты выезда.

Под­го­товь­те пись­мен­ное пре­ду­пре­жде­ние. Ука­жи­те сто­ро­ны и до­го­вор, точный адрес жилья, пра­во­вое ос­но­ва­ние, пред­ла­га­е­мую дату окон­ча­ния и способ со­гла­со­вать осмотр и акт. Если соб­ствен­ник квар­ти­ры во Львове живёт в другой стране, не по­ла­гай­тесь на один канал: ис­поль­зуй­те способ, преду­смот­рен­ный до­го­во­ром, и под­твер­ди­те, какой именно текст и когда по­лу­чил ад­ре­сат.

После вру­че­ния от­счи­тай­те полный срок и не от­кла­ды­вай­те ор­га­ни­за­цию пе­ре­да­чи на по­след­ний день. Пред­ло­жи­те несколь­ко дат осмот­ра, со­гла­суй­те при­сут­ствие пред­ста­ви­те­ля по до­ве­рен­но­сти, если соб­ствен­ник от­сут­ству­ет, и под­го­товь­те проект акта. Для жилья в общине Львов­ской об­ла­сти за­ра­нее учтите время на встре­чу и доступ во все по­ме­ще­ния, но не при­ду­мы­вай­те «мест­ны­е» пра­ви­ла, ко­то­рых нет в до­го­во­ре или законе.

В акте пе­ре­чис­ли­те ключи и иму­ще­ство, со­сто­я­ние комнат и тех­ни­ки, из­вест­ные де­фек­ты, фо­то­гра­фии, по­ка­за­ния счёт­чи­ков, по­след­ние пла­те­жи и фак­ти­че­скую дату осво­бож­де­ния. От­дель­но ука­жи­те судьбу обес­пе­чи­тель­но­го пла­те­жа: полный воз­врат, со­гла­со­ван­ное удер­жа­ние с рас­чё­том либо срок про­вер­ки окон­ча­тель­ных счетов. Каждая сто­ро­на должна по­лу­чить под­пи­сан­ный эк­зем­пляр.

Когда вместо со­гла­со­ван­но­го воз­вра­та жилья соб­ствен­ник за­яв­ля­ет тре­бо­ва­ние о вы­се­ле­нии, сверь­те от­дель­ный по­ря­док пре­кра­ще­ния найма по ини­ци­а­ти­ве най­мо­да­те­ля. А дли­тель­ное от­сут­ствие за­ре­ги­стри­ро­ван­но­го род­ствен­ни­ка без до­го­во­ра найма тре­бу­ет дру­го­го ана­ли­за: утра­че­но ли право поль­зо­ва­ния жильём. Уве­дом­ле­ние на­ни­ма­те­ля о выезде не решает этих споров.

Что проверить перед отправкой

Убе­ди­тесь, что уве­дом­ле­ние на­прав­ле­но над­ле­жа­ще­му лицу. Пла­тёж­ные рек­ви­зи­ты, кон­такт в мес­сен­дже­ре или ри­ел­тор не всегда под­твер­жда­ют пол­но­мо­чия при­нять юри­ди­че­ски зна­чи­мое пре­ду­пре­жде­ние. Если соб­ствен­ни­ков несколь­ко, до­го­вор под­пи­сы­вал пред­ста­ви­тель или право соб­ствен­но­сти из­ме­ни­лось, уста­но­ви­те ад­ре­са­та по до­ку­мен­там.

Со­по­ставь­те дату вру­че­ния со всеми до­ка­за­тель­ства­ми. Для почты со­хра­ни­те кви­тан­цию, опись вло­же­ния, тре­кинг и уве­дом­ле­ние о вру­че­нии; для личной пе­ре­да­чи — второй эк­зем­пляр с под­пи­сью и датой; для элек­трон­но­го канала — полный экс­порт со­об­ще­ний, данные ад­ре­са­та и под­твер­жде­ние до­став­ки. Скрин­шот без кон­тек­ста легко оспо­рить.

До под­пи­са­ния акта про­верь­те за­дол­жен­ность по найму и каждой ком­му­наль­ной услуге. Не со­гла­шай­тесь на общую фразу «пре­тен­зий нет», если окон­ча­тель­ный счёт ещё не пришёл или сто­ро­ны не опре­де­ли­ли, кто и когда его опла­тит. В то же время не поз­во­ляй­те удер­жи­вать весь де­по­зит без пе­реч­ня по­вре­жде­ний, до­ку­мен­тов и рас­чё­та.

Если спор уже возник, со­хра­ни­те до­ка­за­тель­ства в ис­ход­ном виде: объ­яв­ле­ние о жилье, пе­ре­пис­ку, бан­ков­ские опе­ра­ции, фо­то­гра­фии с датой, вызовы ма­сте­ра и пред­ло­же­ния об осмот­ре. Для де­неж­но­го тре­бо­ва­ния от­дель­но про­ве­ря­ют ос­но­ва­ние, момент на­ру­ше­ния и ис­ко­вую дав­ность; ка­лен­дарь пре­кра­ще­ния найма не рас­счи­ты­ва­ет су­деб­ный срок.

Когда стоит обратиться к юристу

Юрист нужен до выезда, если до­го­вор устный, срок пре­ду­пре­жде­ния про­ти­во­ре­чив, по­сто­ян­но про­жи­ва­ю­щие лица воз­ра­жа­ют, соб­ствен­ник не при­ни­ма­ет письмо или ключи, квар­ти­ра стала непри­год­ной, де­по­зит зна­чи­тель­ный либо сто­ро­ны по-раз­но­му опи­сы­ва­ют по­вре­жде­ния. От­дель­ная про­вер­ка нужна для го­су­дар­ствен­но­го или ком­му­наль­но­го жилья, найма с вы­ку­пом и тре­бо­ва­ния соб­ствен­ни­ка о рас­тор­же­нии.

Для квар­ти­ры во Львове или дома во Львов­ской об­ла­сти прак­ти­че­ский ре­зуль­тат кон­суль­та­ции — не общий ответ «можно вы­ехать», а со­гла­со­ван­ный ком­плект: над­ле­жа­щий ад­ре­сат, текст и до­ка­за­тель­ство вру­че­ния, ка­лен­дарь, проект акта, фо­то­фик­са­ция, расчёт пла­те­жей и за­пас­ной способ пе­ре­дать ключи. Это сни­жа­ет риск спора о дате окон­ча­ния, долге и со­сто­я­нии жилья после пе­ре­ез­да.