Как уплатить налог со сдачи квартиры в аренду в 2026 году

Когда это нужно

Если квар­ти­ра во Львове или гро­ма­де об­ла­сти при­но­сит плату от сту­ден­та или дру­го­го част­но­го на­ни­ма­те­ля, соб­ствен­ник должен опре­де­лить об­ла­га­е­мый доход. Нач­ни­те с узкого рас­чё­та на­ло­гов с аренды, но сна­ча­ла про­верь­те статус сторон и период, за ко­то­рый на­чис­ле­на каждая сумма.

Эта ин­струк­ция ка­са­ет­ся част­но­го най­мо­да­те­ля — ре­зи­ден­та Укра­и­ны, жилого по­ме­ще­ния и обыч­но­го част­но­го на­ни­ма­те­ля вне циф­ро­вых плат­форм. ФЛП, нере­зи­дент, на­ло­го­вый агент, общая соб­ствен­ность или другой состав пла­те­жей тре­бу­ют от­дель­но­го ана­ли­за.

Какой срок или порядок действует

ГНС со­об­щи­ла, что с 23 ок­тяб­ря 2026 года НДФЛ с аренды недви­жи­мо­сти со­став­ля­ет 5% вместо 18%. Дей­ству­ю­щий под­пункт 170.1.5 НКУ для част­но­го на­ни­ма­те­ля преду­смат­ри­ва­ет са­мо­сто­я­тель­ное го­до­вое де­кла­ри­ро­ва­ние и уплату. Для обыч­ной об­ла­га­е­мой част­ной аренды во­ен­ный сбор со­став­ля­ет 5%; бу­ду­щие пра­ви­ла плат­форм нельзя пе­ре­но­сить на этот случай.

Для 2026 года нужно от­де­лить пе­ре­ход­ные опе­ра­ции. Сама дата по­лу­че­ния денег не решает вопрос ста­ро­го долга или аванса. Каль­ку­ля­тор охва­ты­ва­ет только доход, и на­чис­лен­ный за период, и по­лу­чен­ный в пре­де­лах 23 ок­тяб­ря — 31 де­каб­ря 2026 года; не охва­ты­ва­ет авансы, старые долги и пе­ри­о­ды, пе­ре­се­ка­ю­щие дату из­ме­не­ния. Это гра­ни­ца ин­стру­мен­та, а не вывод обо всех воз­мож­ных пе­ре­ход­ных си­ту­а­ци­ях.

Учеб­ный пример: услов­ная соб­ствен­ни­ца квар­ти­ры во Фран­ков­ском районе Львова за­клю­чи­ла част­ный до­го­вор со сту­ден­том с 1 ноября 2026 года. За ноябрь на­чис­ле­но 15 000 грн и по­лу­че­но 10 ноября 2026 года без аванса, де­по­зи­та и ком­пен­са­ций. НДФЛ 5% — 750 грн, во­ен­ный сбор 5% — 750 грн, всего 1 500 грн. Это только этот платёж, не итог года.

Сроки го­до­вой де­кла­ра­ции и уплаты про­верь­те по дей­ству­ю­щим пра­ви­лам со­от­вет­ству­ю­ще­го от­чёт­но­го года. Старый квар­таль­ный ка­лен­дарь не яв­ля­ет­ся уни­вер­саль­ным дей­ству­ю­щим ка­лен­да­рём после из­ме­не­ния; обя­за­тель­ства до из­ме­не­ния, воз­мож­ные пе­ре­ход­ные пра­ви­ла и уже упла­чен­ное све­ряй­те от­дель­но. Не счи­тай­те весь 2026 год ав­то­ма­ти­че­ски об­ла­га­е­мым по новой ставке.

Как действовать пошагово

Со­бе­ри­те до­го­вор, до­пол­ни­тель­ные со­гла­ше­ния, вы­пис­ки и рас­пис­ки. Для каждой суммы от­дель­но за­пи­ши­те период на­чис­ле­ния и дату фак­ти­че­ско­го по­лу­че­ния по укра­ин­ско­му ка­лен­да­рю. От­меть­те авансы, про­сроч­ки, ча­стич­ные пла­те­жи и опе­ра­ции, пе­ре­се­ка­ю­щие дату из­ме­не­ния.

От­дель­но клас­си­фи­ци­руй­те ком­пен­са­ции ком­му­наль­ных рас­хо­дов и обес­пе­чи­тель­ный платёж. Вы­яс­ни­те, что вер­ну­ли, удер­жа­ли или зачли. Не при­рав­ни­вай­те любую ком­пен­са­цию к аренд­ной плате со став­кой 5% и не ис­клю­чай­те её из дохода только из-за на­зва­ния пе­ре­во­да.

Для под­твер­ждён­ной аренд­ной платы в пре­де­лах ин­стру­мен­та рас­счи­тай­те НДФЛ 5% и во­ен­ный сбор 5% от­дель­но, каждый до ко­пей­ки с округ­ле­ни­ем по­ло­ви­ны ко­пей­ки вверх. Соб­ствен­ни­це, за­ре­ги­стри­ро­ван­ной в одной из громад Львов­ской об­ла­сти, сле­ду­ет све­рить свои учёт­ные данные ГНС, а не брать рек­ви­зи­ты только по адресу львов­ской квар­ти­ры. Со­хра­ни­те кви­тан­ции и сверь­те их перед го­до­вым де­кла­ри­ро­ва­ни­ем.

Что проверить перед подачей

Если соб­ствен­ни­ца за­ре­ги­стри­ро­ва­на во Львов­ской об­ла­сти, а квар­ти­ра рас­по­ло­же­на во Львове, про­верь­те на­ло­го­вый марш­рут по её учёту в ГНС. Про­верь­те также статус на­ни­ма­те­ля, период на­чис­ле­ния, состав каж­до­го пла­те­жа и преды­ду­щую уплату; не ис­поль­зуй­те старые рек­ви­зи­ты без сверки.

Если до­го­вор пре­кра­ща­ет­ся, от­дель­но про­верь­те срок пре­ду­пре­жде­ния о рас­тор­же­нии найма. Воз­врат ключей не до­ка­зы­ва­ет воз­врат де­по­зи­та или окон­ча­тель­ный расчёт, а новая ставка не до­ка­зы­ва­ет пе­ре­пла­ту за про­шлые пе­ри­о­ды.

Когда стоит обратиться к юристу

Про­вер­ка осо­бен­но нужна для аван­сов, по­га­ше­ния ста­ро­го долга, пе­ри­о­да через дату из­ме­не­ния, удер­жан­но­го де­по­зи­та, ком­пен­са­ций, со­соб­ствен­ни­ков или из­ме­не­ния ста­ту­са сторон. Юрист по­мо­жет со­по­ста­вить до­го­вор и пе­ре­во­ды и от­де­лить под­твер­ждён­ные те­ку­щие суммы от пе­ре­ход­ных перед фик­са­ци­ей на­ло­го­вой базы.